מפעל תע"ש תל אביב נסגר - מה צפוי להיות שם?

במשך שנים רבות היה מתחם תע"ש בתל אביב אחד השטחים המסקרנים ביותר במרכז גוש דן. מצד אחד - מיקום נדיר על דרך השלום, סמוך לגבול תל אביב וגבעתיים, במרחק קצר ממגדלי עזריאלי, מגדלי ToHa, שכונת נחלת יצחק, ביצרון וצירי תחבורה מרכזיים. מצד שני - שטח סגור, לא מנוצל במלוא הפוטנציאל העירוני שלו, כזה שהציבור הרחב עבר לידו במשך שנים בלי להבין עד כמה הוא משמעותי לעתיד האזור. כעת, לאחר סגירת מפעל תע"ש תל אביב והתקדמות תוכנית תע"ש השלום, המתחם הוותיק משנה ייעוד והופך בהדרגה לאחד מפרויקטי ההתחדשות העירונית החשובים בתל אביב.

מתחם תע"ש השלום, ממוקם באזור דרך השלום פינת רחוב עליית הנוער, ובאופן מדויק יותר באזור דרך השלום 17. גבולותיו המרכזיים הם דרך השלום מדרום, רחוב עליית הנוער ממזרח, אזור התעסוקה של שכונת נחלת יצחק מצפון וממערב, וכן החלק הדרומי של שכונת נחלת יצחק בין הרחובות דרך השלום, עליית הנוער וחפץ חיים. זהו מיקום שמחבר בין מרכז העסקים של תל אביב, שכונות מגורים מבוססות, מוקדי תחבורה, מוסדות ציבור ומתחמי תעסוקה מהחזקים בישראל.

הסיפור של התעשייה הצבאית תל אביב הוא סיפור של שינוי עירוני עמוק. במשך עשרות שנים פעל באזור מפעל תעש תל אביב ועם סגירת הפעילות הישנה נוצרה אחת מעתודות הקרקע המשמעותיות ביותר בלב אזור הביקוש של גוש דן. במקום מתחם סגור, התכנון החדש מבקש ליצור מרחב פתוח יותר, נגיש יותר ושימושי יותר לתושבים, לעובדים ולמבקרים.

תוכנית תע"ש השלום אינה מסתכמת בבניית מגדלי מגורים בלבד. הרעיון המרכזי הוא להפוך את מתחם תע"ש תל אביב לשכונה בוטיקית חדשה עם עירוב שימושים מלא - מגורים, מסחר, תעסוקה, פנאי, חינוך, שטחים פתוחים, שבילי הליכה, חיבורי אופניים ונגישות תחבורתית גבוהה. זה בדיוק ההבדל בין עוד פרויקט נדל"ן נקודתי לבין תכנון של מרחב עירוני שלם.

כמה דירות ייבנו במתחם תע"ש השלום?

על פי התכנון, מתחם תע"ש השלום צפוי לכלול כ-1,097 יחידות דיור. חלק מהדירות צפויות להיות דירות קטנות יחסית בשטח של כ-50-70 מ"ר, נתון חשוב במיוחד באזור שבו הביקוש למגורים מצד צעירים, זוגות, משפרי דיור ומשקיעים נותר גבוה. לצד הדירות הקטנות צפויות להיבנות גם דירות גדולות יותר, דירות משפחתיות, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים.

הבינוי במתחם תעשייה הצבאית השלום מתוכנן להיות מגוון: מבנים בני 7-9 קומות, בניינים בני 23 קומות ומגדל משמעותי יותר בן 52 קומות בחלק הצפון מזרחי של המתחם. השילוב הזה נועד לייצר מעבר הדרגתי בין המרקם השכונתי של נחלת יצחק לבין הסביבה העסקית הגבוהה של דרך השלום, עזריאלי ו-ToHa.

המכרזים שכבר יצאו לדרך

אחד השלבים החשובים בקידום מתחם תע"ש השלום היה השלמת מכרז רשות מקרקעי ישראל לשיווק חלק מהקרקע. במסגרת המכרז זכו אקרו נדל"ן וקטה גרופ בזכויות לבניית 528 יחידות דיור במתחם תע"ש השלום. אקרו נדל"ן זכתה במתחם המיועד לכ-364 יחידות דיור, ואילו קטה גרופ זכתה במתחם המיועד לכ-164 יחידות דיור.

היקף העסקאות משקף את רמת הביקוש הגבוהה לקרקע באזור הזה. אקרו נדל"ן צפויה לשלם מאות מיליוני שקלים עבור המתחם שבו זכתה, לצד הוצאות פיתוח, וקטה גרופ צפויה לשלם גם היא מאות מיליוני שקלים עבור חלקה בפרויקט. יחד, מדובר בהיקף כספי של מאות רבות של מיליוני שקלים, לפני עלויות הבנייה, השיווק והפיתוח העירוני.

המשמעות היא שהשינוי במתחם תע"ש תל אביב מתחיל לקבל ביטוי ממשי: דירות חדשות, חזיתות מסחריות, שירותים עירוניים בקומת הקרקע ומרחב מגורים שמיועד להתחבר לסביבה הקיימת ולא לעמוד כמתחם סגור בפני עצמו. הדירות המתוכננות בפרויקט כוללות דירות 2-5 חדרים, דירות מיני פנטהאוז ופנטהאוז, כך שהמתחם מכוון לקהלים מגוונים ולא רק לסוג אחד של רוכשים.
שכונה בוטיקית עם עירוב שימושים מלא

הדבר המרכזי שצריך להבין לגבי תע"ש השלום הוא שמדובר בתפיסה עירונית שלמה. מתחם תע"ש השלום לא מתוכנן להיות רק עוד רצף של בנייני מגורים, אלא שכונה בוטיקית בתוך אזור ביקוש נדיר, עם שילוב בין מגורים, עבודה, מסחר, חינוך ופנאי.

בקומות הקרקע צפויות לפעול חזיתות מסחריות שיכולות לכלול חנויות, עגלת קפה, שירותים יומיומיים, מסעדות ועסקים קטנים. במרחק קצר מאוד נמצאים קניון עזריאלי, שרונה, מתחמי משרדים, מסעדות, שירותים ציבוריים ומוקדי תרבות ופנאי. המשמעות לתושבים העתידיים היא אפשרות לנהל שגרת חיים כמעט מלאה ברדיוס הליכה קצר - לקנות, לעבוד, ללמוד, לבלות, להגיע לרכבת ולחזור הביתה בלי תלות מוחלטת ברכב פרטי.

אחד היתרונות הבולטים של מתחם תע"ש השלום הוא הקרבה לאחד מאזורי התעסוקה החזקים בישראל. מגדלי ToHa, מגדלי עזריאלי, מגדלי משרדים לאורך דרך השלום, אזור יגאל אלון ומתחמי תעסוקה נוספים יוצרים סביבת עבודה צפופה, איכותית ומבוקשת. עבור מי שעובד באזור, מגורים במתחם תע"ש בתל אביב יכולים לצמצם משמעותית זמני נסיעה ולשפר את איכות החיים היומיומית.
גם ברמת שוק הנדל"ן, הקרבה לתעסוקה איכותית היא גורם משמעותי. אזורים שמחברים בין מגורים לתעסוקה, מסחר ותחבורה ציבורית נחשבים בדרך כלל לאזורים בעלי ביקוש יציב יותר, משום שהם מתאימים לאורח החיים העירוני החדש: פחות נסיעות ארוכות, יותר הליכה, יותר שירותים קרובים לבית ויותר גמישות בין עבודה, משפחה ופנאי.

חינוך, ציבור ושטחים פתוחים

תוכנית תע"ש השלום כוללת גם מרכיבים ציבוריים משמעותיים. לצד יחידות הדיור ושטחי המסחר, מתוכננים במתחם שטחים למוסדות ציבור, ובהם פתרונות חינוך כמו גני ילדים ובית ספר. זהו רכיב קריטי, משום ששכונה חדשה אינה יכולה להישען רק על דירות ומגדלים. כדי ליצור קהילה אמיתית צריך גם מוסדות חינוך, גינות, אזורי שהייה, שבילי הליכה ומרחבים פתוחים.

במרכז המתחם צפוי לקום שטח ציבורי פתוח, ובסביבתו יפותחו מרחבים ירוקים, מעברים להולכי רגל, חיבורים לשדרות ההשכלה ולאזורי התעסוקה והמסחר. התכנון הזה נועד להפוך את מתחם תע"ש השלום למקום שאפשר לא רק לגור בו, אלא גם לשהות בו, לעבור דרכו, לעבוד לידו ולצרוך בו שירותים יומיומיים.

תחבורה - אחד הקלפים החזקים של תע"ש השלום

מבחינת תחבורה, קשה למצוא בישראל הרבה מתחמים עם פוטנציאל דומה. מתחם תע"ש תל אביב נמצא במרחק קצר מציר דרך השלום, ממחלף השלום, מתחנת רכבת השלום, מקניון עזריאלי ומהקו האדום של הרכבת הקלה. לפי התכנון העתידי, צפויות באזור גם תחנות מטרו קרובות, מה שעשוי להפוך את המרחב כולו לאחד הצמתים התחבורתיים החשובים בישראל.

היתרון הזה חשוב במיוחד עבור מי שמחפש מגורים במרכז תל אביב אבל לא רוצה להיות תלוי רק ברכב פרטי. נגישות לתחבורה ציבורית איכותית מגדילה את הערך העירוני של המתחם, מחזקת את הקשר שלו למרכזי העבודה והבילוי, ומאפשרת לתושבים להגיע בקלות יחסית גם לאזורים אחרים בגוש דן.
למה המתחם נחשב לאחת מעתודות הקרקע החשובות בעיר?

החשיבות של שטח מפעל תע"ש תל אביב לשעבר נובעת משילוב נדיר בין שלושה גורמים: מיקום, גודל ותזמון. מדובר בשטח גדול יחסית, בלב אזור מבוקש, בתקופה שבה תל אביב זקוקה לעוד יחידות דיור, עוד שטחי ציבור ועוד עירוב שימושים איכותי. בניגוד למגרשים קטנים שבהם ניתן להקים בניין בודד בלבד, מתחם תע"ש השלום מאפשר תכנון רחב יותר של שכונה שלמה.

בנוסף, המיקום בגבול תל אביב-גבעתיים מעניק למתחם אופי מיוחד. מצד אחד הוא קרוב מאוד למרכזי העסקים של תל אביב. מצד שני הוא צמוד לשכונות מגורים קיימות כמו נחלת יצחק וביצרון, שמעניקות לו בסיס קהילתי ושכונתי. החיבור הזה בין מרכז עסקים לשכונת מגורים הוא בדיוק מה שהופך את תעשייה צבאית תל אביב לשעבר לאזור עם פוטנציאל עירוני גבוה במיוחד.

בשנים הקרובות צפוי מתחם תע"ש השלום לעבור בהדרגה משלב התכנון והמכרזים לשלב הביצוע. חלק מהפרויקטים כבר מקודמים, חלקם מצויים בשלבי היתרים, וחלקים נוספים יתפתחו בהמשך בהתאם לקצב התכנון, השיווק והבנייה. ככל שהעבודות יתקדמו, האזור צפוי לשנות את פניו: יותר מדרכות פעילות, יותר חזיתות מסחריות, יותר דיירים, יותר שטחים ציבוריים ויותר חיבור בין נחלת יצחק, דרך השלום, תוצרת הארץ ועליית הנוער.

התוצאה הצפויה היא מעבר ממתחם תעשייה סגור למרחב עירוני חדש, פעיל ונגיש. תע"ש השלום צפוי להפוך לאחד הסמלים הבולטים של ההתחדשות במזרח תל אביב - לא רק בגלל מספר הדירות, אלא בגלל השילוב בין מגורים, תעסוקה, חינוך, מסחר, פנאי ותחבורה במקום אחד.