יועץ משכנתאות: זהירות מאש - לא להקפיא משכנתא!

אל תיפלו לבור שרבים מנוטלי המשכנתאות נופלים בו, אל תקפיאו את המשכנתא אפילו לא לדקה, זה טוב רק לבנק. יעקב אלון יועץ משכנתאות בנקאיות וחברות ביטוח מסביר: הטלפון מצלצל, והבנקאי הנחמד שנקרא "יועץ משכנתאות" מציע לנו בזמן מלחמה להקפיא את המשכנתא, ואפילו אומר שזה לא משפיע על דבר או חצי דבר, להפך, אפילו שר האוצר אמר בטלוויזיה שכדאי להקפיא את המשכנתא שהרי הוא ביקש מהבנקים להקל על נוטלי המשכנתאות, והבנקים "הסכימו" לבקשתו של שר האוצר - להקפיא משכנתאות.

אבל האמת שמסתתרת מאחורי זה היא קשה ביותר, וגורמת ללקוח להפוך לשבוי בידי הבנק של. וזה מצוין ונפלא לבנק, אבל רע מאוד לך הלקוח, אתה לקוח מצוין של הבנק, משלם משכנתא בזמן, ויש לך הכנסות טובות, הציעו לך הצעה להקל, ואתה אומר לעצמך. מה רע? אעשה לי קל יותר מספר חודשים.
ולבנק! מה יכול להיות יותר טוב מלקוח שבוי, וכולנו יודעים שאם אתה "לקוח שבוי" אז יש לזה מחיר, כולנו יודעים שאם אתה הולך למינימרקט השכונתי לעשות קניות אז אתה משלם יותר, כי אתה "לקוח שבוי", אתה מעדיף לקנות ביוקר מאשר לבזבז זמן.

וזו הסיבה ש"יועץ המשכנתאות" של הבנק רוצה אותך "לקוח שבוי" - קידום מטרות הבנק בלבד שהן הגדלת רווחיות הבנק!

כל יועץ משכנתאות יודע שכל בנק שתבקש ממנו למחזר את המשכנתא שלך במטרה להוזיל אותה יבקש ממך "דוח התנהלות משכנתא" , ברגע שהבנקאי שבודק את ההתנהלות מזהה שבוצעה הקפאה של משכנתא הוא מסמן אותך בנקודה אדומה חמורה, המשמעות של הקפאת משכנתא היא חוסר יכולת שלך להתמודד עם תשלומי המשכנתא בתקופות משבר, ומיד הבנקאי פוסל את הבקשה במידה וזה מחזור חיצוני, ואם זה מחזור פנימי אז הבנקאית מבצע את המחזור אבל אתה תשלם כאחוז אחד שלם יותר מכל לקוח רגיל של משכנתא.

ומכאן, ברור שלבנק שלך יש רצון לפוך אותך ל-"לקוח שבוי" שלו, שהרי לא תוכל לברוח לבנק אחר בשל אותה בדיקת "התנהלות משכנתא", זה הרבה יותר חמור אפילו מבחינת אנשים שהוגבלו בבנק, שהרי אם הוגבלת אז העניין נמחק מדוח נתוני אשראי תוך שלוש שנים, אבל אם הקפאת משכנתא -צ הנתון הזה לא יימחק גם בעוד עשרים שנים.

ולכן, תיזהרו מהקפאת משכנתא - זה משחק באש! המחיר שלו הוא מאות אלפי שקלים לטובת הבנק שלכם, אז למה להסתבך?

בדיקת משכנתא על ידי יועץ משכנתאות:

ההמלצה של יועץ משכנתאות לנוטל המשכנתא היא לבדוק את המשכנתא באמצעות מחשבון משכנתא של יועץ משכנתאות שיכול לחסוך לכם אחוזים במשכנתא, וזה לא מעט כסף , את הבדיקה הזו כדאי לבצע כל תקופה של שנתיים-שלוש, החשיבות של הבדיקה היא דרמטית ויכולה לחסוך בכל בדיקה לפחות 150 אלף ש"ח בכל בדיקה, ואם הבדיקה היא פעם במעל חמש שנים אז במקרים מסוימים ניתן לחסוך 300-500 אלף ש"ח, ישנם סיבות רבות מדוע צריך לבדוק את המשכנתא, וזה לא אומר שיועץ משכנתאות לא ביצע את עבודתו נכונה, אלא שתנאי השוק השתנו ונדרש לבצע התאמות לתנאי שוק חדשים:

1. המדד עלה - תנאי השוק השתנו מאז שנטלת את המשכנתא, וכאשר לקחת את המשכנתא המדד היה נמוך, ופתאום בגלל מלחמה, משבר, קורונה ועוד סיבות רבות, ואם לקחת מסלול צמוד מדד אזי הקרן שלך מתחילה לתפוח, והתוצאה היא שאתה משלם "נזקי אוויר" לבנק, שום דבר לא קרה והקרן שלך עולה, הדבר משול לאדם שנטל משכנתא בשוק האפור, הוא משלם ריבית וקרן והמשכנתא לא יורדת גם לא לאחר חמש שנים ויותר.

2. הריבית במשק עלתה או ירדה - מי כמונו מכיר תא בנק ישראל שמנסה להילחם באינפלציה, והוא מעלה את ריבית הפריים, אנחנו כבר מכירים את זה שהריבית במשק יכולה לעלות מאחוז וחצי לשישה אחוזים , כלומר עליה של , והמשמעות היא עליה בתשלום החודשי בצורה דרמטית.

3. שינויים באגרות החוב בישראל ומק"מ - מוצר חזק שכל יועץ משכנתאות משתמש בו בתמהיל המשכנתא הוא אגרות חוב ממשלתיות, גם אגרות החוב הממשלתיות יכולות לעלות בצורה משמעותית, אומנם זה יכול לקרות בטווחים של שנתיים ועד חמש שנים, אבל מהם חמש שנים כאשר אנחנו לוקחים משכנתא לעשרים, עשרים וחמש או שלושים שנים.

4. שינויים בשער הדולר - לקוחות שלקחו משכנתא לפי שער הדולר ורוצים לבצע החלפת מסלול
סוגים של מחזורי משכנתא להורדת התשלום החודשי.

כל בעל משכנתא יודע שחייבים לבצע בדיקה של התשלום החודשי של המשכנתא עם יועץ משכנתאות מספר פעמים במהלך חיי המשכנתא, ישנה סבירות גבוהה שתחסוך מאות רבות של שקלים בתשלום לבנק, ואם אנחנו לא רוצים לשלם סתם לבנק כספים, אז המחויבות הזו מביאה אותנו לשתי אפשרויות:

האפשרות הראשונה היא בדיקת מחזור פנימי של המשכנתא - מחזור פנימי מתבצע על ידי הבנק שלך, זהו תהליך קצר ופשוט יחסית שבו הבנק אינו בודק הכנסות, אלא מסתמך על ההכנסות שלכם מהתקופה שבקשת המשכנתא הראשונה הוגשה, ואם התשלום החודשי אינו עולה, הבנק יבצע מחזור של המשכנתא, אם התנהלות המשכנתא שלך הייתה תקינה הבנק יפחד לתת לך ריבית גבוהה, מהפחד שתעבור בנק במידה ותבצע בדיקה בבנק אחר. והסבירות שתקבל התאמה טובה עם חסכון גדול היא גבוהה, במידה והתנהלות המשכנתא שלך לא הייתה תקינה הבנק יתקע לך ריבית גבוהה ללא פחד שתך לבנק אחר.

האפשרות השנייה היא פנייה לבנק אחר שנקראת מחזור חיצוני של משכנתא - בדרך כלל מחזור חיצוני של משכנתא מבוצע על ידי יועץ משכנתאות, בדרך כלל כאשר מבצעים מחזור חיצוני מצליחים לקבל ריביות ותנאים הרבה יותר טובים ממחזור פנימי, ה- "בנק החדש" מתאמץ לגנוב לקוח מהבנק השני, ונותן הטבות גם בריבית, וגם בפתיחת חשבון בנק, כך גם הבנק מרוויח וגם הלקוח שמבצע מחזור חיצוני, ושוב חוזר אותו סיפור של "דוח התנהלות משכנתא" שחושף אותך לבנק השני "כלקוח מסוכן", ולמרות שציון נתוני האשראי שלך מצוין, סביר להניח שבקשת מחזור במשכנתא בבנק החדש תידחה, או מקסימום תיענב בריבית גבוהה. וזה לא טוב.

עצור בטרם תעבור - מה אפשר לעשות במקום להקפיא משכנתא

לפני הקפאת משכנתא, או ביצוע כל פעולה כלכלית במשכנתא, התייעץ עם יועץ משכנתאות מומלץ שרשום בכל הבנקים בישראל, רשום בכל חברות הביטוח הגדולות, או רשום כיועץ מקצועי ומנוסה בהתאחדות יועצי המשכנתאות של ישראל, ומומלץ שהיועץ יהיה רשום גם בלשכת היועצים העסקיים והפיננסיים של ישראל.