למרות שהשקעה בנדל"ן היא השקעה כלכלית לא מבוטלת, רבים ניגשים אליה בקלות דעת, ובהסתמך על רעיונות ותחושות, מתוך מחשבה שעוצמתו של שוק הנדל"ן תספק את רשת הביטחון הרצויה.
הדר ברוקנשטיין, מן הוותיקות בתחום יזמות הנדל"ן בישראל, מסבירה על חשיבותה של תכנית עסקית ככלי להשקעות נדל"ן, ומספקת מידע וכלים לבניית תכנית כזאת:
מטרתה של תכנית עסקית היא לאגד את כלל המידע הרלוונטי להשקעה, לטובת ניתוח נכון, הערכת סיכויי ההצלחה והתשואה והבנת הסיכונים, ובמקרים רבים להציב מראה המשקפת את כדאיות או אי כדאיות העסקה.
תכנית עסקית להשקעת נדל"ן תכלול:
עלויות ההשקעה
רבים מסתכלים על עלות הנכס המיועד להשקעה כעלות ההשקעה כולה, אולם מדובר בטעות, שכן ברכישת נכס נדל"ן ישנן עלויות נלוות נוספות שאינן מבוטלות.
בתכנון ההשקעה יש להביא בחשבון לצד עלות הנכס גם עלויות של מיסוי, עלויות טיפול ורישום, עורכי דין, עלויות מימון ועוד.
מצב הנכס
בדיקה והערכה של מצב הנכס תספק אומדן הן לגבי פוטנציאל ההשכרה והמימוש שלו, והן לגבי הוצאות נוספות נדרשות דוגמת שיפוצים, תיקונים והשבחה. לעתים הערכה כזאת תספק המלצה עתידית לשיפוץ או השקעה, שחשוב יהיה להביא בחשבון במכלול הנתונים.
הון עצמי ומימון
השקעות נדל"ן במקרים רבים משלבות בין העמדת הון עצמי להשקעה, לצד הון הנגזר ממימון או ממינוף נכס קיים. חשוב להביא בחשבון את אפשרויות המימון והצורך בו, לאזן בחכמה בין ההון העצמי הקיים למימון הנדרש, ולקבוע תקרות השקעה מותאמות. מימון השקעות נדל"ן כרוך בתשלום ריבית, אשר נסקה בשנה האחרונה לגבהים חדשים. סביבת ריבית גבוהה מצריכה תכנון קפדני וניצול אפשרויות מימון מיטיבות, לעתים תוך פיצול מקורות המימון ובאמצעות כלים נוספים.
תזרים מזומנים צפוי מהשכרת הנכס
השקעות נדל"ן בחלקן הגדול מיועדות ליצור תשואה קבועה ומניבה באמצעות השכרת הנכס. הכנסה זו מהווה חלק בלתי נפרד מן התכנית העסקית להשקעה, ומספקת תזרים מזומנים לצרכי החזר השקעה ו/או לצרכי תשלום בעבור המימון לעסקה. חשוב במיוחד לערוך סקר שוק ונתונים באזור בו נמצא הנכס, עלויות שכירות והיקף הביקוש לשכירות, וכמו כן להביא בחשבון אפשרות לאחזקת הנכס ללא שכירות בחודשים מסוימים ועלויות אחזקה.
תכנון השקעה וכדאיות- מספר יחידות
סוגי השקעות נדל"ן מסוימים פותחים פתח להשקעה נרחבת במספר יחידות, דוגמת יחידות נופש, דירות במתחם משותף או מספר משרדים. תכנית עסקית להשקעה מאפשרת קבלה והערכה של תמונת מצב, ויצירת אופק כלכלי באמצעות פיצול ההשקעה ומינוף שלה ליותר מיחידה אחת.
שינויים הדמוגרפיים, תב"ע ותכניות פיתוח סביבתי
מטרתה של השקעה בנדל"ן היא עליית מחירי הנכס הנרכש, במטרה להניב ממנו תשואה קבועה בזמן האחזקה בו, ולגזור תשואה בזכות הגידול במחיר הנכס והפערים בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בהפחתת הוצאות. מחיר הנכס מושפע לא רק מאיכות הנכס ומן המיקום שלו, כי אם גם מהשפעות סביבתיות, שינויים דמוגרפיים, פיתוח עירוני, אלמנטים היוצרים ביקוש לאזור דוגמת חינוך, תעסוקה ונגישות ועוד. אלו יכולים להשפיע על עלות הנכס לשני הכיוונים, לפגוע במחירו הריאלי או להגדיל אותו. לצורך הדוגמא הקמת מפעל תעשייתי רועש או שגה תעופה בסביבת הנכס תביא להורדת ערכו, בעוד שפיתוח תשתיות תחבורה, חיבור לכביש 6 או הקמת תחנת רכבת בעיר/ביישוב, יביאו לעלייה טבעית של המחיר.
הדר ברוקנשטיין, מלווה משקיעי נדל"ן וותיקים ומשקיעים בתחילת דרכם, בבניית תכנית עסקית, בחירת אפיקי השקעה ומיקסום של ההון המיועד, ועד לשיווק מגוון מוצרי השקעה מבטיחים בתחום הנדל"ן בישראל ובעולם.