תל אביב היא אחת הערים המבוקשות והיקרות בארץ ואף בעולם. מכירת דירה בעיר נראית כתהליך פשוט וקל, אבל כשרוצים להגיע לתוצאות מקסימליות ולעשות את זה כמו שצריך, מבינים שהתהליך לא פשוט כלל. החל מהכנת תיק נכס לדירה, תמחור בצורה נכונה, פרסום ושיווק הדירה, הכנת הנכס למכירה ועד הצגת הדירה לקונים פוטנציאלים. אז איך תוכלו למכור את הנכס הפיננסי בעל השווי הגדול ביותר שברשותכם ביותר כסף ואיך תעברו את התהליך בצורה הנכונה והקלה ביותר? כל התשובות בכתבה שלפניכם. הכתבה מונגשת לכם על ידי אייל אבני, בעלים של סוכנות תיווך ותיקה הפועלת משנת 2008 ומתמחה במכירת נדל"ן משכונת פלורנטין, נווה שאנן, שפירא וקרית שלום בדרום העיר, דרך מרכז ולב העיר ועד פארק הירקון שבצפון הישן.
ששת כללי הזהב למכירת דירה בתל אביב:
1. ארגנו תיק נכס מסודר - הכולל את כל המסמכים הרלוונטיים כגון: נסח טאבו, טופס ארנונה, תשריט דירה עם מידות מדויקות של הנכס - אין כמו מידע מדויק כדי להקנות אמינות לקונה.
גילוי כל מסמכי הנכס מאוד חשוב, בייחוד שיטת רישום הדירה - בין אם מדובר בדירה שרשומה בצורה מסודרת בטאבו, או מושע, חברת מניות וכו', כאשר לכל שיטת רישום משמעויות שונות ודרך נכונה ומסודרת להציג לקונה.
2. בדקו מה השטח הנכון והמדויק של הדירה - בייחוד בדירות ישנות, שלא בדיוק ידוע מה המטראז' שלהן. לא פעם, רישום גודל הדירה בטאבו אינו כולל מרפסות סגורות שיכולות להוסיף עוד 8-10 מ"ר, דבר שיכול להעלות את מחיר הדירה בעוד מאות אלפי שקלים. כמו כן, בקשו מהמודד ליצור תכנית דירה ובדקו האם ניתן לשדרג את הדירה ולהוסיף חדר .
3. בדקו מראש מיסים, היטלים ותשלומים אחרים שעליכם לשלם עבור המכירה מול עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין. מוכרים רבים אינם מודעים כלל לנושא המיסוי ומגלים על כך רק לאחר חתימת החוזה ומכירת הדירה. כך למעשה, מוכר עלול לגלות על מס שבח או היטל השבחה שעליו לשלם בסכומים של מאות אלפי שקלים, מה שמקטין משמעותית את הרווח ממכירת הדירה. בדיקת מיסים לפני המכירה מאפשרת לתמחר את הדירה בהתאם וכן, תכנון מס נכון.
4. תשקיעו בדירה לפני הצגתה לקונים - קוסמטיקה קלה יכולה להעלות את ערך הדירה פלאים. תתקנו רטיבות, צבעו את הקירות, פנו חפצים וריהוט מיותר. בנוסף, מומלץ להזמין צלם מקצועי שידע להוציא את המיטב מהנכס על מנת למשוך את עיניהם של הקונים הפוטנציאליים.
5. תפסת מרובה לא תפסת - לתת לכל המתווכים בעיר לעבוד על הדירה יוצר מצב של חוסר אחידות וחוסר השקעה מצידם של המתווכים, שלא ישקיעו בתהליך מתוך החשש שמתווך אחר ימכור את הדירה ומאמציהם לא ישתלמו. בנוסף, כאשר יש מספר מתווכים שמביאים לקוחות, הדבר יוצר "טיילת" של לקוחות בבית בימים שונים, דבר המהווה הפרעה לדיירים . מתווך בלעדי ישקיע 150% בהכנת תיק נכס, צילום מקצועי ושיווק אקסטרה וירכז את כל הלקוחות לימים מרוכזים לנוחות מירבית.
"אנשים חוששים לתת בלעדיות מתוך מחשבה מוטעית שבמצב כזה הם נעולים רק עם מתווך אחד שיכול למכור את הדירה ואם יש קונה למתווך אחר אז הם בעצם מפסידים. בפועל, חלק משיטת המכירה שלנו היא שיתוף פעולה מול קולגות. אנחנו פונים בצורה יזומה ומעבירים את כל פרטי הנכס
בצורה מסודרת לכל המתווכים . והלקוח נהנה גם מקהל הלקוחות שלנו וגם של מתווכים אחרים. הוא לא מגביל עצמו רק ללקוחות שלי, להיפך, הוא נהנה מכל העולמות.", מדגיש אייל.
טיפ בונוס למשפרי דיור: בדקו קודם מה קיים בשוק ואת טווח המחירים של מה שאתם מחפשים, על מנת להגדיר בצורה המדויקת ביותר את מחיר הנכס למכירה, הדרישות שלכם מהדירה החדשה וכן, את גובה ההון העצמי\ משכנתא שתצטרכו להוסיף.
"לעיתים אנשים רוצים למכור דירה ב-3 מיליון ולקנות אותו הדבר רק עם חניה ומעלית בתוספת 300 אלף, אבל בפועל זה לא אפשרי, יש תוספת הרבה יותר גדולה וכאן נדרשת חשיבה מחדש איך ניתן להגדיל את מחיר הנכס הנמכר."
6. תמחור נכון - תמחור נכון הוא המפתח למכירה נכונה, בדקו אלו דירות דומות לשלכם מוצעות למכירה ולכו לראות אותן, רק לאחר שתראו את הדירות שמתחרות כרגע בדירה שלכם על לב וכיס הלקוח, תוכלו לתמחר נכון את הדירה שלכם בשקלול כל היתרונות והחסרונות, כמו קומה, מבנה הדירה, מעלית, חניה, מרפסת, רמת השיפוץ וכד'.
מהן הטעויות הנפוצות שמוכרי דירות עושים?
כאמור, לא מארגנים תיק נכס מסודר, לא מודדים את הדירה, לא בודקים את המיסים שיש לשלם ולא נותנים בלעדיות למתווך אחד.
מעבר לכך, הרבה מוכרים מפרסמים דירה למכירה ביד 2 וחושבים שזה הפתרון הכי טוב, כי הם לא משלמים תיווך והפרסום ביד 2 הוא חינמי. אך בפועל, רוב המתקשרים הם מתווכים, כך שיוצא שהם מקבלים המון טלפונים של מתווכים ומעט טלפונים של קונים פרטיים.
טעות נוספת היא לחזור לקונה שראה את הדירה. אם המוכר חוזר לקונה, זה משדר לחץ ומעמיד אותו בנקודה פחות טובה במשא ומתן. מתווך יכול לחזור לקונה הפוטנציאלי לגבי דירה אחרת ולשאול מה הוא חושב לגבי דירה שראה בצורה עקיפה וחכמה.
הטעות הכי קריטית היא לפנות לסוכן נדל"ן חסר ניסיון, העוסק שנה שנתיים בתחום במקרה הטוב, שניגש לעסקאות מכירה בלי שיטת עבודה מוכחת וללא מאגר קונים גדול. הניסיון הוא הכרחי ומשפיע על יכולת למכור את הדירה בצורה המהירה ביותר, במחיר הטוב ביותר. בפנייתכם לסוכן נדל"ן מקצועי וודאו שיש לו מספיק שנות ניסיון במכירה בעיר ואל תתביישו לבקש המלצות מלקוחות."
שיטה שעובדת - אלפי לקוחות מרוצים
"לאורך השנים פיתחתי שיטה - סדר דברים מקצועי ומתודי המאפשר לנו למכור נכסים עבור לקוחותינו במחיר הגבוה ביותר עם חווית מכירה נעימה, חלקה ומהירה", מסביר אייל. "קודם כל אנחנו בונים תיק נכס מסודר אשר כולל בתוכו את כל המסמכים החשובים. לקוחותינו נהנים, ללא תוספת תשלום, משירותי מודד מוסמך לקביעת הגודל האמיתי של הדירה, צלם מקצועי שעושה צילומי סטילס איכותיים וצילומי וידאו משולבי רחפן שמגדילים אחוזי פנייה, עורך דין לבדיקת מיסוי המאפשר לחסוך הרבה כסף אם עושים תכנון מס כמו שצריך, מאגר גדול שנבנה משנת 2008 של משפרי דיור, משקיעים ותושבי חוץ אשר מאפשר לנו לשווק את הדירה בדיוור ישיר בווצאפ ולא לחכות לקונים שיכנסו לאתרי הלוחות.
בנוסף, הליווי שלנו כולל פרסומים מודגשים באתרי הלוחות להגדלת חשיפה, פרסומים במדיות החברתית כגון פייסבוק, אינסטגרם וכו' וכן פרסומים במדיות "הישנות" כגון עיתונות, שיתופי פעולה מקצועיים מול הקולגות שלנו בקבוצות ייעודיות לכך ועוד..."
אוקשן האוס - להתאמץ פחות, להרוויח יותר
לא רק זאת, לרשות סוכנות AHOUSE עומד אתר אינטרנט מתקדם בעל סוכן חכם לחיפוש דירות למכירה בתל אביב. כל לקוח שמחפש לקנות דירה יכול להירשם לאתר ולהגדיר במדויק את מאפייני החיפוש שלו.
ברגע שנמצאה דירה מתאימה לצרכים של הקונה, הוא מקבל הודעה אוטומטית בוואטסאפ מה שהופך את המכירה לאקטיבית ביותר.
"האתר שלנו מספק רווח כפול ללקוחותינו", מוסיף אייל. "ראשית - המוכר לא נדרש לחכות הרבה זמן למציאת קונים פוטנציאלים, מאחר וסביר להניח שבמאגר שלנו כבר יש את הקונה לדירה שלו מהארץ או מחו"ל. שנית - מי שמקבל את ההודעות מהסוכן החכם, אלה אנשים מאוד מפולחים בהתאם להגדרת התקציב, גודל הבית,
אזורים רצויים ועוד העדפות שונות כמו קומה, מעלית, חניה וכו'.. ועל כן, יגיעו קונים מדויקים ולא תהיה טיילת בבית של קונים שלא מתאימים."
לסיכום, למכור דירה בתל אביב כל אחד יכול, אבל להרוויח יותר כסף על הדירה ולמכור אותה בצורה יותר נכונה ויעילה, בלי טרטורים, בלי המון טלפונים ובזבוז זמן ניתן רק בעזרת מתווך מומחה ומנוסה. סוכנות התיווך של אייל אבני נמצאת בראש רשימת סוכנויות תיווך המומלצות בתל אביב ומתגאה באלפי לקוחות מרוצים הנהנים מחוויית שירות אחרת, מנוע חיפוש מתקדם למכירת דירות, מאגר לקוחות ענק של משקיעים מהארץ ומחו"ל וכן סדר פעולות מקצועי ושיטתי שיחסוך לכם הרבה דאגות, זמן וכסף. לפרטים נוספים וכניסה למאגר הדירות היכנסו לאתר, בקרו בעמוד הפייסבוק, פנו אלינו בווצאפ או חייגו 054-4950863